L’IMMOBILIER

Sommaire de la page :

I) DEMEMBREMENT DE BIENS IMMOBILIERS.

THEME N° 1 : Votre SARL loue ses locaux à votre SCI

THEME N° 2 : Vous être propriétaire de plusieurs biens immobiliers et vous créez une société de gestion. (En cours d’étude et de construction sur ce blog)

THEME N°3 : Démembrement de parts sociales croisées

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THEME N°1 : Votre SARL loue ses locaux à votre SCI

Présentation de notre cas:
Prenons l’exemple d’un exploitant propriétaire d’une S.A.R.L. Il loue les locaux commerciaux nécessaires à l’exercice de son   activité depuis plus de 4 ans à sa société civile immobilière. Les locaux ont été achetés 445000 € et ont une valeur actuelle estimée après quelques travaux de rénovation à 600000 €.

Les  loyers encaissés par la S.C.I. est de 48000 € par an.

La taxe foncière acquittée est de 5900 € par an.

Le bien est payé et nous ne déduirons pas d’intérêt d’emprunt.

La tranche marginale de notre exploitant qui est marié, sans enfant est de 30 %.

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A- Etude de ce qui se pratique habituellement.

B- Etude du démembrement de la nue-propriété et l’usufruit économique.

                            1 – Conséquences pour la SCI.

                            2 – Conséquences pour la SARL

C- Qu’en est-il après la période du démembrement ?.

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A- Etude de ce qui se pratique habituellement.

LA SCI encaisse des loyers qui seront imposables après déductions de l’impôt sur le revenu (IR)  et de la CSG.

Chaque année la trésorerie de la SCI est positive, en effet, elle  encaisse 48000 € de location et paie 5900 €  de taxe foncière et 17261 € d’impôt sur le revenu et de CSG par an.

Si l’on place ce bénéfice de 23 739 € nets pendant une durée de 15 ans au taux de 4%, nous obtiendrons une somme de :   

482 745 €

 

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B- Etude du démembrement de la nue-propriété et de l’usufruit             

     économique pour une durée de 15 ans.

 

En pratiquant un démembrement :

Conséquences pour La SCI à l’IR :

La SCI conserve la nue-propriété de l’immeuble et vends l’usufruit économique à la SARL.

Cette vente de l’usufruit économique pour une période de 15 ans rapportera 68 % de la pleine propriété à la SCI. Soit 68 %  de 600000 €. La SCI encaissera donc 408 000 € et devra règler la plus value sur cette vente.

Calcul de la plus-value à règler sur la cession de l’usufruit :

1. Prix de revient de l’immeuble = 445000 € X (23 % + 23 %) = 204493 €

          Frais d’acquisition : 7,5 % et + 15 % si le bien a plus de 5 ans.

          Dans ce cas, le prix de revient est de 204493 € + (445000 € X 7,5 %) 

                                      = 204493 € + 33375 € = 237868 €.

Le prix de cession imposable à la plus value est :

                                        408000 € – 237868 € = 170132 €

          170132 € – (2X1000 € d’abattement par personne du foyer fiscal) = 168132 €

Plus-value à régler : (16 %+ 12,1 % de 168132 €) = 47245 €

Solde net de trésorerie pour la SCI:408000 € -47245 €

= 360755 €

 

Conséquences pour La SARL à l’IS :

La SARL achète l’usufruit économique de la SCI temporairement pour une période de 15 ans.

Le montant de cet usufruit est de 68 % de la valeur de l’immeuble en pleine propriété.

La SARL acquiert cet usufruit au moyen d’un prêt.

Elle règlera pour cette acquisition des droits d’enregistrement.

La SARL ne paiera plus de loyers mais remboursera le prêt. Elle pourra déduire de son bénéfice l’amortissement  de l’usufruit économique ainsi les intérêts correspondants.

 

La SARL fait un prêt de (408000 € + 5,09 % (pour les frais de mutation) de 600000 €  X 46 % (taux d’abattement sur frais de mutation par période de 10 ans pour l’achat de l’usufruit économique) = 422048 € sur 15 ans à 5,50 % d’intérêts.

La mensualité est de 3449 € par mois.

La SARL fait une économie de trésorerie de 551 € par mois si on compare la charge du prêt de 3449 € aux 4000 € de loyer qu’elle acquittait auparavant.

ECONOMIE D’IS :

Avant, la SARL déduisait de son résultat 48000 € (loyers versés) ; elle économisait donc :

38120 € à 15 % et (48000€ – 38120 € X 33 %) = (5718 €+ 3260 €) = 8978 € d’IS.

            Le coût total pour la société était de 48000 €( loyers) - 8978 €(éco d’IS)  

=  39022  € par an.

Après, la SARL déduira de son résultat 408000 €/15=27200 € (amortissement de l’usufruit économique)

+ intérêts d’emprunt(13243 €) en moyenne sur 15 ans soit 40443 €, elle économisera donc :

38120 € à 15 % et (40443 € – 38120 € X 33 %) = (5718 € + 767 €) = 6485 € d’IS.

            Le coût total pour la société sera de 41388 €( Mensualité)- 6485 € (éco d’IS)

=  34903 € par an.

Grâce au démembrement la SARL fait une économie annuelle de 4119 € qu’elle pourra distribuer en dividendes et ceci tous les ans pendant 15 ans. 

 

 

Nous constatons que dans le cas classique, le gérant de la SCI aurait eu un gain de 482 745 € au terme d’une période de 15 ans. Alors qu’en effectuant un démembrement de l’usufruit économique pendant une même durée, et en plaçant le fruit de la vente, il capitaliserait une somme de 654500 €( fruit de la vente nette de 360 755 € placés à 4% pendant 15 ans) + 73828 €  (3621 € nets de dividendes distribués tous les ans et placés à 4% pendant 15 ans) .

Au total il aurait gagné en quinze ans 728 028 €.

LE DEMEMBREMENT DE L’USUFRUIT ECONOMIQUE ET LA NUE-PROPRIETE  A PERMIS DE RECUPERER 51% DE PLUS QUE LA TECHNIQUE CLASSIQUE HABITUELLEMENT PRATIQUEE!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

 

C- Qu’en est-il lorsque l’usufruit économique s’éteint ?.

Au bout de 15 ans, l’usufruit économique s’éteint et rejoint la nue-propriété pour reconstituer la pleine propriété.

L’exploitant est à nouveau propriétaire de ses parts respectives sur la SCI sans avoir de droits à acquitter.

Il peut revendre ses parts de SCI sans être imposé à la plus value.

 

Si vous êtes intéressés par une étude de faisabilité, merci de nous contacter en vous inscrivant dans l’onglet contact!

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THEME N° 2 : Vous êtes propriétaire de plusieurs biens immobiliers et vous créez une société de gestion.  (En cours de d’étude et de construction  sur ce blog).

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THEME N° 3 : Démembrement de parts sociales croisées.

Ce type de montage s’applique aux couples non mariés et aux couples en famille recomposée dont chaque conjoint a des enfants d’un premier lit et qui souhaitent acquérir un bien en se protégeant l’un et l’autre en cas de décès.

REPARTITION DES PARTS AU SEIN D’UNE S.C.I.

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Au décès de Monsieur, l’usufruit de Monsieur A rejoint la nue-propriété de Mademoiselle/Madame, donc Mademoiselle/Madame aura la pleine propriété de Monsieur. En outre Mademoiselle/Madame conserve l’usufruit B de leur parts. Les héritiers de Monsieur conserve la nue-propriété de B.

 

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Au décès de Mademoiselle/Madame les héritiers de Monsieur récupèrerons  l’usufruit B.