L’ENTREPRISE
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THEME N°1 : Comment sortir les mûrs qui sont à l’actif d’un bilan.
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THEME N°1 :
ETUDE DE CAS :
Un immeuble acquis en 1995 pour 500000 € est à l’actif du bilan d’une société. En 2009, cet immeuble vaut 900000 € et pour réduire les frais de plus-value lors de sa sortie de la société, une technique de démembrement peut s’avérer efficace.
1 . PLUS VALUE A REGLER SI L’ON SORT LES MURS DE L’ACTIF DU BILAN.
2 . OPTION DEMEMBREMENT (RACHAT DE LA NUE-PROPRIETE DES MURS PAR LE DIRIGEANT EN TANT QUE PERSONNE PHYSIQUE).
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1 . PLUS VALUE A REGLER SI L’ON SORT LES MURS DE L’ACTIF DU BILAN.
En 2009 , la valeur du bien est estimée à 900000 €, une plus-value sera à régler entre cette valeur estimée et la valeur nette comptable du jour de la cession.
La valeur nette comptable est de : 500000 € (prix d’acquisition à l’origine) – 280000 € (amortissement comptable de 500000 €/25 ans) X 14 années.
La plus-value totale à régler est de : (900000 € – 280000 €) X 33,33 % = 206646 €
Pour sortir les murs de la société, le dirigeant devra emprunter 900000 € et payer 5,09 % de cette somme au titre des droits d’enregistrement ! Soit 45810 €.
Au total les frais à régler pour sortir les mûrs de l’actif du bilan sont de : 206646 € (Plus-value) + 45810 € (Droits d’enregistrements) = 252456 €
2 . OPTION « DEMEMBREMENT ».
Le dirigeant va racheter la nue-propriété des mûrs étant à l’actif du bilan. L’immeuble vaut 900000 € et la valeur locative est estimée à pour 8 % de rendement à 72000 €.
La valeur de l’usufruit économique (12 ans) est de 542600 €.
La nue-propriété a donc une valeur de 900000 € -542600 € soit 358000 € qui seront augmentés de 5,09 % de frais supplémentaires (droits d’enregistrements)= 27588 €.
La plus-value est a régler sur 358000 € (valeur de la nue-propriété) qui correspond à 40 % de 500000 € soit 200000 €
358000 € – 200000 € = 158000 €
La plus-value totale à régler est de 158000 € X 33,33 % = 52661 €
